Рынок продаж офисных помещений Осень 2024
26 Октября 2024
Рынок офисной недвижимости в 2024 году демонстрирует неожиданно высокую активность в сегменте купли-продажи, что может привести к рекордным показателям по итогам года. За первые три квартала 2024 года объем сделок купли-продажи офисных площадей составил 366 тысяч квадратных метров, что на 30% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Однако, динамика не была равномерной. Первое полугодие показало 12%-ное снижение по сравнению с первым полугодием 2023 года. Это снижение объясняется исключительно высоким результатом первого полугодия 2023 года, обусловленным несколькими крупными сделками, такими как приобретение бизнес-центров iCity (47 тыс. кв. м) и Skylight (30 тыс. кв. м), которые существенно исказили картину. Важно отметить, что даже с учётом этого снижения, объём сделок в первом полугодии 2024 года всё ещё превысил средний показатель за последние пять лет.
Третий квартал 2024 года, однако, показал впечатляющий результат — 197 тысяч квадратных метров проданных офисных площадей, что сравнимо с объёмом сделок за всё первое полугодие. Ключевую роль в этом сыграла одна масштабная сделка: покупка бизнес-центра "Слава" площадью 144 тысячи квадратных метров, которая составила 73% от общего объёма сделок за третий квартал. Такая концентрация сделок в руках одного покупателя свидетельствует о значительных инвестиционных намерениях и, возможно, о консолидации рынка.
Прогнозы на конец года указывают на возможный объём сделок купли-продажи в диапазоне от 500 до 700 тысяч квадратных метров. Это сравнимо с суммарным объёмом сделок за последние три года, что подтверждает потенциальный рекордный результат 2024 года. Однако, прогнозный диапазон достаточно широкий, и его верхняя граница зависит от осуществления нескольких крупных сделок, которые пока находятся на стадии переговоров. Риски связаны с ужесточением денежно-кредитной политики, которая может охладить спрос на покупку офисных помещений в целом. Это может привести к замедлению роста рынка во второй половине года.
Тем не менее, сегмент розничных офисов может показать более устойчивый спрос, так как малые и средние компании, часто являющиеся арендаторами, могут найти выгоднее приобрести небольшие помещения в собственность, нежели продолжать платить арендную плату, которая в условиях инфляции может расти быстрее цены на недвижимость. Кроме того, инвестиции в недвижимость традиционно рассматриваются как надёжный способ сохранения капитала, особенно в условиях экономической неопределённости.
Интересно проанализировать структуру спроса. Определенная часть сделок приходится на покупку под собственные нужды компаний, стремящихся оптимизировать свои расходы на аренду или обеспечить стабильность местоположения своих офисов на долгосрочную перспективу. Другая часть — это инвестиции в коммерческую недвижимость с целью получения арендного дохода в будущем. Пропорция между этими двумя категориями может меняться в зависимости от экономической ситуации и процентных ставок.
Что касается объёма свободных площадей для покупки, то данные требуют более подробного анализа. Необходимо учитывать как существующие объекты, так и объекты нового строительства, запланированные к вводу в эксплуатацию до 2030 года. Процент свободных площадей для покупки от общего объёма вакансий на рынке (включая аренду, продажу, субаренду и переуступку) является важным показателем, отражающим баланс между спросом и предложением на рынке. Высокий процент свободных площадей может указывать на переизбыток предложения и снижение цен, в то время как низкий процент — на ограниченное предложение и рост цен. Дальнейшие исследования должны учитывать географические особенности рынка, типологию офисных помещений и их техническое оснащение, чтобы получить более полную и точную картину ситуации. Все эти факторы в комплексе формируют динамику рынка офисной недвижимости.
Третий квартал 2024 года, однако, показал впечатляющий результат — 197 тысяч квадратных метров проданных офисных площадей, что сравнимо с объёмом сделок за всё первое полугодие. Ключевую роль в этом сыграла одна масштабная сделка: покупка бизнес-центра "Слава" площадью 144 тысячи квадратных метров, которая составила 73% от общего объёма сделок за третий квартал. Такая концентрация сделок в руках одного покупателя свидетельствует о значительных инвестиционных намерениях и, возможно, о консолидации рынка.
Прогнозы на конец года указывают на возможный объём сделок купли-продажи в диапазоне от 500 до 700 тысяч квадратных метров. Это сравнимо с суммарным объёмом сделок за последние три года, что подтверждает потенциальный рекордный результат 2024 года. Однако, прогнозный диапазон достаточно широкий, и его верхняя граница зависит от осуществления нескольких крупных сделок, которые пока находятся на стадии переговоров. Риски связаны с ужесточением денежно-кредитной политики, которая может охладить спрос на покупку офисных помещений в целом. Это может привести к замедлению роста рынка во второй половине года.
Тем не менее, сегмент розничных офисов может показать более устойчивый спрос, так как малые и средние компании, часто являющиеся арендаторами, могут найти выгоднее приобрести небольшие помещения в собственность, нежели продолжать платить арендную плату, которая в условиях инфляции может расти быстрее цены на недвижимость. Кроме того, инвестиции в недвижимость традиционно рассматриваются как надёжный способ сохранения капитала, особенно в условиях экономической неопределённости.
Интересно проанализировать структуру спроса. Определенная часть сделок приходится на покупку под собственные нужды компаний, стремящихся оптимизировать свои расходы на аренду или обеспечить стабильность местоположения своих офисов на долгосрочную перспективу. Другая часть — это инвестиции в коммерческую недвижимость с целью получения арендного дохода в будущем. Пропорция между этими двумя категориями может меняться в зависимости от экономической ситуации и процентных ставок.
Что касается объёма свободных площадей для покупки, то данные требуют более подробного анализа. Необходимо учитывать как существующие объекты, так и объекты нового строительства, запланированные к вводу в эксплуатацию до 2030 года. Процент свободных площадей для покупки от общего объёма вакансий на рынке (включая аренду, продажу, субаренду и переуступку) является важным показателем, отражающим баланс между спросом и предложением на рынке. Высокий процент свободных площадей может указывать на переизбыток предложения и снижение цен, в то время как низкий процент — на ограниченное предложение и рост цен. Дальнейшие исследования должны учитывать географические особенности рынка, типологию офисных помещений и их техническое оснащение, чтобы получить более полную и точную картину ситуации. Все эти факторы в комплексе формируют динамику рынка офисной недвижимости.