Что будет с коммерческой недвижимостью в Москве
21 Мая 2022
«Показатели рынка офисной недвижимости не успели отреагировать на начавшийся в I квартале 2022 года геополитический кризис. Скорее всего, изменение трендов мы увидим уже во II квартале. Среди основных новых трендов мы ожидаем снижение объемов строительства и нового спроса, постепенное увеличение уровня свободных помещений. На фоне оптимизации компаниями офисных пространств, при невозможности прямого отказа от занимаемых помещений, будет формироваться рынок Grey space – помещений, предлагаемых в субаренду или через переуступку права аренды. Объем такого предложения в будущем сможет оказывать заметное влияние на индексы рынка.
Предложение.
Доля свободных площадей В I кв. 2022 года в эксплуатацию был введен только один бизнес-центр - Деловой центр
Jazz, офисной площадью примерно 13 400 кв. м. Сроки ввода офисных объектов в эксплуатацию сдвигаются. В конце 2021 г.
планировалось, что почти 1 млн кв. м офисов будут построены в 2022 г. По итогам I квартала эта цифра уменьшилась почти на треть.
Мы ожидаем, что в 2022 г. будет введено порядка 600 тыс. кв. м офисных помещений. В настоящее время только половина этого объема предлагается в аренду или на продажу. Большая часть из них – это бизнес-центры, построенные для конечного пользователя, либо уже реализованные объекты. В начале 2022 г. уровень вакансии в существующих объектах по инерции продолжил снижаться, составив к концу I кв. 2022 г. 7,3% от объема общего предложения. Снижение показателя по отношению к концу 2021 г. произошло в обоих классах: в классе А с 9,45% до 8,7%, в классе В с 7,32% до 6,8%. Самый низкий уровень вакансии сохраняется в зоне ЦДР–ТТК: здесь вакантно менее 5% офисных помещений. Больше всего предложений аренды и продажи офисов в
бизнес-центрах, находящихся за пределами МКАД – 17%.
С началом геополитического кризиса ряд международных компаний приняли решение о прекращении деятельности на территории Российской Федерации. Однако в большинстве случаев коллективы таких компаний заявляют о продолжении работы уже как обособленные независимые юридические лица.
Возможное сокращение офисного персонала и, как следствие, частичный или полный отказ от офисных помещений не будет носить массовый одномоментный характер, что не приведет к резкому увеличению объемов свободных помещений.
Будет формироваться рынок Grey space – помещений, предлагающихся в субаренду или через переуступку права аренды. В конце I кв. 2022 мы оцениваем объем таких помещений в примерно 240 000 кв. м К концу 2022 г. средний уровень вакансии может подняться до уровня 10%. С учетом
объема Grey Space, показатель может составить 12%. Объем новых сделок аренды, росший каждый квартал в 2021 г., в начале 2022 г. снизился на
30% по сравнению с предыдущим показателем, однако он был больше, чем в любой из кварталов в 2020 г. С начала года было арендовано 287 тыс. кв. м качественных офисов.
Объем сделок купли-продажи в I кв. 2022 г. увеличился на половину относительно предыдущего квартала и достиг 79 тыс. кв. м. кв. м. Однако меньше показателей 2018-2019 гг. Объем сделок купли-продажи продолжает формироваться за счет спроса со стороны розничных
покупателей. Спрос на офисные помещения класса А в I кв. 2022 г. составил чуть менее 100 тыс. кв. м. Объем арендованных и купленных офисов класса В за этот же период составил 271 тыс. кв. м. На фоне снижения объемов новых сделок, транзакции по продлению и пересмотру условий текущих договоров будут лидировать в 2022 г. Их объем может составить более миллиона квадратных метров.
В I кв. 2022 г. 45% совокупного объема сделок были заключены на помещения, расположенные внутри ТТК. По сравнению с 2021 г. спрос немного сместился из центра города к периферии. В основном это произошло в силу ограниченного предложения в центральных субрынках. Чуть менее трети объема новых сделок в начале 2022 г. пришлось на небольшие сделки площадью до 500 кв. м. Увеличение произошло в сегменте крупных сделок, более 5 000
кв. м. Доля этого сегмента в I кв. 2022 г. увеличилась почти в два раза, по сравнению с индексом 2021 г.
Компании сектора Транспорт и Логистика были лидерами спроса на офисные помещения в начале 2022 г. В тройке лидеров также финансовые организации и
компании сектора Недвижимость и Строительство. Спросу со стороны последнего сектора по-прежнему способствует желание операторов гибких офисных пространств реализовать возможность увеличения портфеля на фоне интереса арендаторов к таким помещениям. Мы ожидаем продолжения этой тенденции в ближайшие годы.
Ставки аренды
В сегменте класса А, запрашиваемые ставки аренды на доступные в I кв. 2022 г. помещения выросли до 27 900* руб./кв. м/год (+2% к показателю конца 2021 г.). Существенный рост произошел в сегменте класса В. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на свободные помещения здесь увеличилась на 15% по сравнению с показателем конца 2021 г. до 18 700 руб./кв. м/год. Рост ставки происходит как за счет появления новых, более дорогих, предложений на
рынке так и вследствие увеличения арендной платы в существующих вакансиях. Коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы могут значительно отличаться в зависимости от субрынка и класса объекта. Диапазоны запрашиваемых ставок аренды в I кв. 2022 г. преимущественно не изменились.*
*источник: cbre.com
Предложение.
Доля свободных площадей В I кв. 2022 года в эксплуатацию был введен только один бизнес-центр - Деловой центр
Jazz, офисной площадью примерно 13 400 кв. м. Сроки ввода офисных объектов в эксплуатацию сдвигаются. В конце 2021 г.
планировалось, что почти 1 млн кв. м офисов будут построены в 2022 г. По итогам I квартала эта цифра уменьшилась почти на треть.
Мы ожидаем, что в 2022 г. будет введено порядка 600 тыс. кв. м офисных помещений. В настоящее время только половина этого объема предлагается в аренду или на продажу. Большая часть из них – это бизнес-центры, построенные для конечного пользователя, либо уже реализованные объекты. В начале 2022 г. уровень вакансии в существующих объектах по инерции продолжил снижаться, составив к концу I кв. 2022 г. 7,3% от объема общего предложения. Снижение показателя по отношению к концу 2021 г. произошло в обоих классах: в классе А с 9,45% до 8,7%, в классе В с 7,32% до 6,8%. Самый низкий уровень вакансии сохраняется в зоне ЦДР–ТТК: здесь вакантно менее 5% офисных помещений. Больше всего предложений аренды и продажи офисов в
бизнес-центрах, находящихся за пределами МКАД – 17%.
С началом геополитического кризиса ряд международных компаний приняли решение о прекращении деятельности на территории Российской Федерации. Однако в большинстве случаев коллективы таких компаний заявляют о продолжении работы уже как обособленные независимые юридические лица.
Возможное сокращение офисного персонала и, как следствие, частичный или полный отказ от офисных помещений не будет носить массовый одномоментный характер, что не приведет к резкому увеличению объемов свободных помещений.
Будет формироваться рынок Grey space – помещений, предлагающихся в субаренду или через переуступку права аренды. В конце I кв. 2022 мы оцениваем объем таких помещений в примерно 240 000 кв. м К концу 2022 г. средний уровень вакансии может подняться до уровня 10%. С учетом
объема Grey Space, показатель может составить 12%. Объем новых сделок аренды, росший каждый квартал в 2021 г., в начале 2022 г. снизился на
30% по сравнению с предыдущим показателем, однако он был больше, чем в любой из кварталов в 2020 г. С начала года было арендовано 287 тыс. кв. м качественных офисов.
Объем сделок купли-продажи в I кв. 2022 г. увеличился на половину относительно предыдущего квартала и достиг 79 тыс. кв. м. кв. м. Однако меньше показателей 2018-2019 гг. Объем сделок купли-продажи продолжает формироваться за счет спроса со стороны розничных
покупателей. Спрос на офисные помещения класса А в I кв. 2022 г. составил чуть менее 100 тыс. кв. м. Объем арендованных и купленных офисов класса В за этот же период составил 271 тыс. кв. м. На фоне снижения объемов новых сделок, транзакции по продлению и пересмотру условий текущих договоров будут лидировать в 2022 г. Их объем может составить более миллиона квадратных метров.
В I кв. 2022 г. 45% совокупного объема сделок были заключены на помещения, расположенные внутри ТТК. По сравнению с 2021 г. спрос немного сместился из центра города к периферии. В основном это произошло в силу ограниченного предложения в центральных субрынках. Чуть менее трети объема новых сделок в начале 2022 г. пришлось на небольшие сделки площадью до 500 кв. м. Увеличение произошло в сегменте крупных сделок, более 5 000
кв. м. Доля этого сегмента в I кв. 2022 г. увеличилась почти в два раза, по сравнению с индексом 2021 г.
Компании сектора Транспорт и Логистика были лидерами спроса на офисные помещения в начале 2022 г. В тройке лидеров также финансовые организации и
компании сектора Недвижимость и Строительство. Спросу со стороны последнего сектора по-прежнему способствует желание операторов гибких офисных пространств реализовать возможность увеличения портфеля на фоне интереса арендаторов к таким помещениям. Мы ожидаем продолжения этой тенденции в ближайшие годы.
Ставки аренды
В сегменте класса А, запрашиваемые ставки аренды на доступные в I кв. 2022 г. помещения выросли до 27 900* руб./кв. м/год (+2% к показателю конца 2021 г.). Существенный рост произошел в сегменте класса В. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на свободные помещения здесь увеличилась на 15% по сравнению с показателем конца 2021 г. до 18 700 руб./кв. м/год. Рост ставки происходит как за счет появления новых, более дорогих, предложений на
рынке так и вследствие увеличения арендной платы в существующих вакансиях. Коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы могут значительно отличаться в зависимости от субрынка и класса объекта. Диапазоны запрашиваемых ставок аренды в I кв. 2022 г. преимущественно не изменились.*
*источник: cbre.com