Офисный рынок Москвы
25 Июля 2022
Сроки строительства офисных объектов в Москве затягиваются и переносятся, что приводит к уменьшению объемов нового качественного предложения на рынке. В I полугодии 2022 года в эксплуатацию было введено 37 806 кв. м офисов. Впервые шесть месяцев года были введены только три бизнес-центра: Jazz, ПраймТайм и Тренд Лайн.Текущий показатель нового строительства не является самым низким в истории рынка. Например, в первом полугодии 2017 г. было введено в эксплуатацию примерно 22 тыс. кв. м офисов. Однако объем нового ввода в Iполугодии в 8 раз меньше среднего за последние 10 лет полугодового объема нового строительства (примерно 300 тыс. кв. м). В 3 и 4 кварталах 2022 г. планируется завершение строительства нескольких крупных объектов, среди них штаб-квартира банка Тинькофф, вторая очередь бизнес-парка Comcity, Останкино бизнес-парк и DM Тауэр. Всего в 2022 г. объем нового строительства не превысит 300 тыс. кв. м, что в 2,5 раза ниже среднегодового показателя за последние 20 лет(758 104 кв. м). В начале года девелоперы заявляли о своих планах построить почти в три раза больше помещений.
В ближайшие годы объемы нового предложения будут оставаться на низких уровнях. Исключениями будут являться периоды окончания строительства крупных объектов, таких как Moscow Towersили штаб-квартира Yandex(оба планируются в 2024 г.). Сокращение объемов нового предложения, помимо негативных последствий, будет служить сдерживающим фактором для роста вакансии, начавшегося во втором квартале 2022 г.
Во II кв. 2022 г. уровень прямой вакансии в существующих объектах сменил траекторию движения и начал расти. К концу периода, 8,1% офисов оставались свободными, что на 0,5 п.п. выше показателя конца 2021 г. Прирост к показателю I кв.2022 составил0,9 п.п. Увеличение показателя по отношению кIкв.2022 г. произошло в обоих классах, при этом вакансия в сегменте класса А увеличилась немного более высоким темпом, чем в классеВ:с8,6% до 9,7% и с6,6% до7,5% соответственно. В зоне ЦДР–ТТК, несмотря на самый высокий темп роста вакансии (+1,3 п.п. к предыдущему кварталу), по-прежнему сохраняется самый низкий уровень свободных площадей В зонах ЦДР и ТТК-МКАД прирост вакансии во 2 кв. 2022 г. составил +0.9 п.п. и наименьший прирост +0.4 п.п. мы зафиксировали в зоне за МКАД.
Параллельно с ростом прямой вакансии, растет также объем Grey space. К концу II кв. 2022 г. в субаренду или через переуступку права аренды предлагалось уже 300 тыс. кв. м офисов (120 тыс. кв. м в классе А и 180 тыс. кв. м в классе В). Прирост к показателю конца I кв. 2022 г. составил 100 тыс. кв. м, при этом в классе А объем предложения увеличился вдвое: с 60 тыс. кв. м до 120 тыс. кв. м. В классе В рост составил примерно 30%: с 140 тыс. кв. м до 180 тыс. кв. м. Офисы класса А становятся доступны в большинстве случаев после освобождения международными компаниями. Объем прямой вакансии и Greyspace в совокупности составляют 10% от всего объема существующих офисных помещений в Москве. Согласно нашей оценке, большинство процессов по оптимизации площадей
произойдет до конца 2022 года с дальнейшим снижением этих объемов в 1 полугодии 2023. По мере завершения этих процессов, темп прироста вакансий будет
замедляться. *cbrecom
В ближайшие годы объемы нового предложения будут оставаться на низких уровнях. Исключениями будут являться периоды окончания строительства крупных объектов, таких как Moscow Towersили штаб-квартира Yandex(оба планируются в 2024 г.). Сокращение объемов нового предложения, помимо негативных последствий, будет служить сдерживающим фактором для роста вакансии, начавшегося во втором квартале 2022 г.
Во II кв. 2022 г. уровень прямой вакансии в существующих объектах сменил траекторию движения и начал расти. К концу периода, 8,1% офисов оставались свободными, что на 0,5 п.п. выше показателя конца 2021 г. Прирост к показателю I кв.2022 составил0,9 п.п. Увеличение показателя по отношению кIкв.2022 г. произошло в обоих классах, при этом вакансия в сегменте класса А увеличилась немного более высоким темпом, чем в классеВ:с8,6% до 9,7% и с6,6% до7,5% соответственно. В зоне ЦДР–ТТК, несмотря на самый высокий темп роста вакансии (+1,3 п.п. к предыдущему кварталу), по-прежнему сохраняется самый низкий уровень свободных площадей В зонах ЦДР и ТТК-МКАД прирост вакансии во 2 кв. 2022 г. составил +0.9 п.п. и наименьший прирост +0.4 п.п. мы зафиксировали в зоне за МКАД.
Параллельно с ростом прямой вакансии, растет также объем Grey space. К концу II кв. 2022 г. в субаренду или через переуступку права аренды предлагалось уже 300 тыс. кв. м офисов (120 тыс. кв. м в классе А и 180 тыс. кв. м в классе В). Прирост к показателю конца I кв. 2022 г. составил 100 тыс. кв. м, при этом в классе А объем предложения увеличился вдвое: с 60 тыс. кв. м до 120 тыс. кв. м. В классе В рост составил примерно 30%: с 140 тыс. кв. м до 180 тыс. кв. м. Офисы класса А становятся доступны в большинстве случаев после освобождения международными компаниями. Объем прямой вакансии и Greyspace в совокупности составляют 10% от всего объема существующих офисных помещений в Москве. Согласно нашей оценке, большинство процессов по оптимизации площадей
произойдет до конца 2022 года с дальнейшим снижением этих объемов в 1 полугодии 2023. По мере завершения этих процессов, темп прироста вакансий будет
замедляться. *cbrecom